LE LOGEMENT

LE LOGEMENT DECENT

Les logements concernés : logements loués au titre d’habitation principale (ou mixte : habitation principale et professionnelle) nus ou meublés.

Sauf les logements foyers, les logements destinés aux travailleurs agricoles et les locations saisonnières.

Votre propriétaire à l’obligation de vous délivrer un logement décent :

C'est-à-dire qui satisfait à des conditions minimales de sécurité, de salubrité et de confort (ces conditions sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002).

L’obligation de délivrer un logement décent est d’ordre public :

* aucune clause du contrat de location (bail) ne peut prévoir que le locataire renonce à un logement décent, même en contrepartie d’un loyer réduit. 

 => la principale sanction de non respect de cette obligation est la demande de mise en conformité du logement aux normes de décence par le locataire

Vous ne pouvez pas faire justice vous-même en décidant de réduire le montant de votre loyer ou de cesser de le payer. Seul LE JUGE PEUT LE FAIRE.

Si vous le faites, votre propriétaire pourra engager une action afin de résilier le bail.

RAPPEL : LES REPARATIONS LOCATIVES

Vous n’avez pas à prendre en charge, ni à faire les travaux de mise en conformité de votre logement aux normes de décence.

Cependant, vous avez des obligations en tant que locataire :

ð      effectuer les menues réparations et les réparations d’entretien courant.

ð      User paisiblement des locaux.

Si votre logement n’est pas décent, vous pouvez engager des démarches

Des organismes et des dispositifs existent pour vous accompagner.

Il est fortement recommandé de prendre conseil auprès de professionnels du droit même si l’assistance d’un avocat devant le Tribunal d’Instance n’est pas obligatoire

Pour vos courriers, utilisez le Lettre en Recommandé avec Accusé de Réception (LRAR).

Elle constitue la preuve de vos démarches.

QUELS SONT LES CRITERES DE DECENCE ?

Si votre logement ne remplit pas les critères suivants (décret du 30 janvier 2002). Il n’est pas décent.

NB : les tribunaux rappellent régulièrement que « le fait que le locataire ait accepté les locaux en l’état ne décharge pas le propriétaire de son obligation de délivrance d’un logement décent »

1 – LES CONDITIONS LIEES A LA SECURITE PHYSIQUE ET LA SANTE

Les critères	Quelques exemples
Le gros œuvre du logement et de ses accès ainsi que le menuiseries extérieures doivent être solides et étanches (article 2-1 du décret)	Infiltrations d’eau et d’air (toit non étanche…)
« Les dispositifs de retenues des personnes » doivent être « dans un état conforme à leur usage » (art 2-2)	Gardes corps absents ou non conformes (au moins 90 cm entre le sol et la fin du garde corps)
	Rampe d’escalier absente ou en très mauvais état
Les « matériaux de construction des canalisations et des revêtements du logement » ne doivent pas présenter de « risque manifeste pour la santé et la sécurité physique » (art 2-3)	Peintures écaillées avec suspicion de peinture au plomb (immeuble d’avant 1949
	Canalisation très détériorées
« les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité […] » (art 2-4)	Prises électriques arrachées fils apparents
	Mauvais raccordement des tuyaux d’évacuation
« les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements » doivent permettre « un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement » (art 2-5)	Ventilation (grilles d’aération ou VMC) absente ou insuffisante.
« les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre » (art 2-6)	Absence de fenêtres dans les pièces principales (séjour, chambres).

2 – LES CONDITIONS DE SURFACE ET DE VOLUME MINIMUM

Le logement doit avoir au moins une pièce de 9m² minimum (longueur x largeur au sol) avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20m

3 - LES ELEMENTS D’EQUIPEMENT ET DE CONFORT DONT LE LOGEMENT DOIT ETRE POURVU

Les critères	Quelques exemples
« Une installation permettant un chauffage normal, […] » (article 3-1).	Chauffage absent ou insuffisant.
« Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale […] » (art. 3-2).	Absence d’eau potable.
« Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes […] munies de siphons »(art. 3-3);	Remontées d’odeur importantes et fréquentes.
« Une cuisine ou un coin cuisine » équipé d’ un évier alimenté en eau chaude et froide et qui peut « recevoir un appareil de cuisson […]»(art. 3-4).	Absence d’alimentation (prise… ) permettant de brancher un appareil de cuisson.
	Absence d’eau chaude.
« Une installation sanitaire intérieure au logement» : un W.C. « séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas », et un équipement de toilette (baignoire ou douche) alimenté en eau chaude et froide […]» (art. 3-5).	W.C. communiquant directement avec la cuisine ou la pièce où sont pris les repas.
	Absence de salle de bain.
Sauf logement d’une pièce: le W.C. doit être dans le bâtiment et facilement accessible.
« Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne » (art.3-6).

Si votre logement

● est concerné par plusieurs critères de non décence ● et si ces manquements aux critères de décence constituent des atteintes importantes à la santé et/ou à la sécurité physique

Votre logement est peut-être indigne.

Dans ce cas, il s’agit d’une action des pouvoirs publics.

Contactez le secrétariat du Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne.

POUR VOUS ACCOMPAGNER DANS VOS DEMARCHES

1 – LES ORGANISMES

Des associations de défense des consommateurs : INDECOSA CGT,

Des associations de lutte contre les exclusions : Secours Populaire, ANEF...

2 – LES DISPOSITIFS

●Des consultations juridiques gratuites (assurées par des avocats, huissiers, notaires,…)

CONSEIL DEPARTEMENTAL

DE L’ACCES AU DROIT

Contact : 05 46 50 87 10
CDAD - 10 rue du Palais - 17000 LA ROCHELLE
cdad-charente-maritime@justice.fr

http://www.ca-poitiers.justice.fr/ca/dynic/gabpubwk.php

→ une consultation gratuite par dossier. (le dossier ne doit pas avoir déjà été étudié par un professionnel du droit)

→ lors de permanences dans les communes, sans rendez-vous.

● Une consultation juridique au cabinet de l’avocat prise en charge par le CDAD.

- Sous conditions de ressources. Renseignez-vous auprès du CDAD ou de l’Ordre des avocats le plus proche de chez vous.

- Il faut ne pas avoir consulté d’avocat pour la même demande.

Ordre des Avocats - Barreau de La Rochelle-Rochefort

32-34 rue Gargoulleau, 17000 LA ROCHELLE

Tél. : 05 46 41 47 06
Fax : 05 46 41 45 98
Contact : DRAGEON
ordre@avocats-larochelle.com

http://www.avocats-larochelle.com/

● L’aide juridictionnelle de l’Etat

Elle prend la forme d’une participation aux frais de justice

- Frais d’auxiliaire de justice (avocats, huissiers… ) : prise en charge de la totalité ou d’une partie de ces frais (aide partielle : de 85 % à 15 %).

- Autres frais relatifs aux procédures (frais d’expertise… ) : prise en charge totale même si vous bénéficiez de l’aide partielle.

Sous condition de ressources :

Vos revenus (ou ceux de votre foyer) doivent être inférieurs à un certain plafond.

=> La prise en charge sera totale ou partielle en fonction de vos revenus.

BAJ de La Rochelle 10 rue de Palais 17000 La Rochelle 05 46 50 87 10 Accueil de 9h à 12h et de 13h à 17h

BAJ de Saintes Place du Maréchal Foch 17 100 Saintes 05 46 92 72 27 Accueil de 9h à 12h et de 14h à 17h

BAJ de Rochefort Cité Judiciaire Rue Antoine Chanzy 17 300 Rochefort 05 46 99 97 20 Accueil de 10h à 18h

Constituez votre dossier sur le formulaire cerfa n°12467*01 ( à retirer au greffe du Tribunal d’Instance ou sur www.vosdroits.service-public.fr) et déposez-le au Bureau d’Aide Juridictionnelle.

L’aide juridictionnelle ne prend pas en charge les frais engagés avant d’avoir fait la demande. Renseignez-vous au Bureau d’Aide Juridictionnelle pour constituer au plus vite votre dossier.

LOGEMENT NON DECENT : QUE FAIRE ?

1 – DEMANDEZ LA MISE EN CONFORMITE

Vous pouvez contacter votre propriétaire

ou agence immobilière :

Signaler les manquements aux critères de décence et demander les travaux nécessaires

Cette étape n’est pas obligatoire

        Absence de réponse ou refus

Accord du propriétaire

Demandez la mise en conformité au propriétaire par LRAR valant mise en demeure (modèle page 6) Contenu: - Listez les manquements aux normes de décence - Demandez de faire les travaux nécessaires - Indiquez un délai raisonnable de réalisation des travaux → Informez, qu’en cas de refus ou d’absence de réponse, vous saisirez la Commission Départementale de Conciliation ou le Tribunal d’Instance

Vous pouvez demander la mise en conformité à tout moment et sans conséquences sur le bail

                         Absence de réponse ou refus

           Accord du propriétaire                                                                   

Si votre propriétaire accepte, demandez lui de vous confirmer par écrit : - Les travaux qu’il va réaliser. - La durée et la date d’achèvement des travaux.

Saisissez la Commission Départementale de Conciliation (CDC) : Dans les 2 mois suivant la réception de cette lettre de mise en demeure

et /ou

Saisissez le juge du Tribunal d’Instance A tout moment

Etre assisté d’un avocat n’est pas obligatoire

                                       Saisir la CDC n’est pas obligatoire  

Conséquences sur l’allocation logement

Principe : l’allocation logement n’est due qu’aux occupants d’un logement décent.

Þ Lorsque la CAF (ou MSA) a connaissance de la non décence du logement, le versement de l’allocation logement est en principe suspendu.

Pour que le versement de l’allocation logement soit maintenu :

Þ vous avez 6 mois pour fournir à la CAF (ou MSA) la preuve que vous avez engagé des démarches pour demander la mise en conformité de votre logement (une copie de votre lettre adressée au propriétaire suffit). Þ Les allocations logement versées ne seront pas reprises.

Si votre propriétaire perçoit l’allocation logement (vous ne lui payez que la différence : c’est le tiers payant), la CAF (ou MSA) vous versera directement votre allocation logement.

Vous devrez alors payer à votre propriétaire le loyer en totalité.

VOTRE PROPRIETAIRE NE REPOND PAS OU REFUSE, VOUS POUVEZ ?

→ SAISIR LA COMMISSION DEPARTEMENTALE DE CONCILIATION

La CDC est spécialisée dans les rapports locataires/propriétaires.

Comment la saisir ?

● Par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR) adressée à son secrétariat.

● La lettre doit:

- indiquer vos nom, qualité (locataire), adresse et ceux de votre propriétaire ;

- indiquer l’objet du différend qui vous oppose ;

- être accompagnée des documents suivants :

* Une copie de votre bail.

* Tout document pouvant servir à établir la non décence de votre logement : constat d’huissier, photos, diagnostics et devis de professionnels…

·        Les courriers échangés avec votre propriétaire (lettre de mise en demeure… ).

Commission départementale de conciliation

de la Charente-Maritime

BP506
5 rue de la cloche
17018 LA ROCHELLE CEDEX 1

Téléphone :05 46 00 17 17

http://www.equipement.gouv.fr 

Déroulement de la procédure:

● Convocation : Le secrétariat vous adresse un courrier de convocation 15 jours avant la séance.  

● La séance :

* Les parties (vous et votre propriétaire) doivent être présentes sauf motif légitime (à justifier). Vous pouvez vous faire assister ou représenter.

·        La CDC entend et tente de concilier les parties. Elle ne juge pas l’affaire et ne rend pas d’avis sur la légalité des documents fournis.

● La CDC rend un avis qui sera remis en fin de séance ou adressé par courrier. Cet avis pourra être transmis au juge par une des parties si celle-ci le saisit.

Vous pouvez vous faire assister ou représenter par  votre association :

Association pour

l’INformation et la DEfense

des COnsommateurs Salariés

6, rue Albert 1^er

17025 LA ROCHELLE Cedex 1

TEL : 05 – 46 – 347 – 247   Fax : 05 – 46 – 419 - 412

Courriel : indecosacgt17@wanadoo.fr

Site internet : indecosa-cgt-17.over-blog.com

→ ET/OU SAISIR LE JUGE DU TRIBUNAL D’INSTANCE (T.I.) ?

Vous devez saisir le Tribunal d’Instance du lieu où se situe le logement.

Le choix de la procédure dépend de votre demande : coût des travaux, réduction du loyer... 

	Procédure classique	Par demande en injonction de faire	Par Déclaration au greffe du Tribunal d’Instance (Déclaration simplifiée)
Comment faire la demande ?	Par acte d’huissier de justice remis à la partie adverse et au greffe du T.I.	Par formulaire cerfa n° 11723*05 à déposer ou envoyer au greffe du TI (en LRAR).	Par formulaire cerfa n° 11764*03 à déposer ou envoyer au greffe du TI (en LRAR).
Coût	celui de l’acte d’huissier.	Gratuit (formulaire cerfa disponible auprès du greffe du T.I. ou sur le site de l’administration française : wwwvosdroits.service-public.fr).
Ce que vous pouvez demander	- mise en conformité - dommages et intérêts pour trouble de jouissance, de santé… - réduction ou suspension du paiement des loyers ; - astreintes par jour de retard dans la réalisation des travaux ; - suspension de la durée du bail.	- décision ordonnant au propriétaire d’effectuer les travaux. Uniquement pour les litiges simples, justifiés, chiffrés (inférieurs à 10000€) et qui ne laissent pas de place au doute. Sinon rejet. - dommages et intérêts en cas de non réalisation des travaux suite à l’ordonnance du juge.	- idem procédure classique. Uniquement pour les litiges chiffrés à moins de 4000€.
Justificatifs à fournir	- copie du bail ; - courriers échangés avec votre propriétaire ; - avis de la CDC si elle a été saisie ; - tout document qui peut démontrer la non décence du logement (photos, rapport d’expert, constat d’huissier, rapport du service d’hygiène communal… ) ; - tout document servant à chiffrer la demande (devis d’artisans, factures… ).

●Une procédure d’urgence existe : Elle consiste à saisir le juge en référé par huissier de justice.

●Le locataire peut se faire assister ou représenter en justice par une association.

Il peut donner mandat d’agir en justice en son nom et pour son compte à une association (art. 24-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Tous les renseignements contenus dans cette fiche sont donnés à titre indicatif et ne préjugent en rien de la décision du tribunal compétent.

LES 5 DISPOSITIFS

POUR L'ACCESSION SOCIALE

LE PRÊT A TAUX ZERO PLUS

Le prêt à taux zéro plus (PTZ+) est un dispositif d’aide à l’accession mis en place en 2011, rentré sur le bâti neuf en 2012 et dont les conditions de ressources qui conditionnent son obtention ont été durcies en 2013.

Les conditions d’attribution et les modalités précises du PTZ+ 2013 sont fixées par un décret et un arrêté en date du 19 décembre 2012. le niveau de performance énergétique exigé pour les logements neufs situés sur le territoire métropolitain ainsi que les justificatifs à fournir par l’emprunteur à l’établissement de crédit sont précisés. Les quotités de prêt ainsi que les conditions de remboursement applicables  aux offres de prêts émises en 2013 sont également modifiées. Les autres points de la réglementation sont inchangés

Le PTZ+ est réservé aux personnes qui financent l’acquisition de leur résidence principale depuis le 1^er janvier 2012, il peut s’agir de l’acquisition ou de la construction d’un logement neuf ou de la revente d’un logement social à son locataire. Le financement d’un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation de grande ampleur pourra être assimilé à un logement neuf.

Les durées de remboursement du PTZ+ s’échelonnent de 25 ans à 12 ans avec 5 profils différents de remboursement.

LE PRÊT POUR L'ACCESSION SOCIALE (PAS)

Le PAS est un prêt immobilier qui existe depuis 1993. il s’agit d’un prêt conventionné, accordé par les établissements financiers ayant signé une convention avec l’Etat.

Le PAS bénéficie de la garantie de l’Etat par l’intermédiaire du fonds de Garantie de l’Accession Sociale (FGAS).

Le prêt conventionné (PAS ou non) donne la possibilité à l’emprunteur d’obtenir l’Aide Personnalisée au Logement (APL) ce qui est son principal avantage.

Les conditions impératives pour pouvoir bénéficier d’un PAS sont les suivantes :

• être français ou étranger titulaire d’un titre de séjour,
• bénéficier de revenus inférieurs à certains plafonds applicables en métropole,
• le logement financé à l’aide d’un PAS doit constituer la résidence principale et permanente de l’emprunteur, du conjoint ou des ascendants et descendants de l’un ou l’autre. Il doit être occupé au minimum 8 mois par an pendant toute la durée de remboursement du prêt (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

LE PRÊT ACTION LOGEMENT (1 % LOGEMENT)

Le prêt accession permet de financer l’acquisition d’une résidence principale neuve, ancienne avec travaux, ancienne sans travaux. Le taux d’intérêt est fixé à 1,5     % (hors assurance). Ce prêt reste un prêt complémentaire et son montant est plafonné selon le secteur géographique et la composition de la famille, dans la limite de 50    % du prix de revient  final de l’opération. La durée du prêt est de 20 ans maximum, mais chaque organisme collecteur est libre de fixer ses propres conditions (très souvent 15 ans).

LE PRÊT PASS FONCIER

Il facilite l’achat d’une résidence principale dans le neuf, en permettant d’acheter en deux temps, le logement d’abord et le terrain ensuite.

Il faut devenir propriétaire pour la première fois de sa résidence principale, disposer de ressources inférieures aux plafonds du Prêt Social Location Accession (PSLA), être bénéficiaire d’une aide à l’accession sociale à la propriété.

LE PRÊT SOCIAL LOCATION ACCESSION (PSLA)

Le PSLA est un prêt conventionné qui permet aux ménages à revenus modestes de pouvoir accéder à la propriété dans des conditions sécurisées. Ce système fait passer l’acquéreur par une phase de location pour aboutir à l’achat du logement. Dans un premier temps, il loue. Ce loyer va constituer une épargne personnelle puisque le montants des loyers sera déduit du montant à verser à l’achat. Le futur acheteur saura s’il peut assurer le paiement des mensualités de remboursement du prêt immobilier. A l’issue de cette première phase, dont la durée peut être variable, le ménage a la possibilité d’opter pour le statut d’accédant à la propriété.