SYNDIC DE COPROPRIETE

Je fais partie d’un groupe de copropriétaires mécontents de leur syndic. Malgré tout, nous redoutons une procédure compliquée et coûteuse pour nous en séparer. Quels conseils pouvez-vous nous donner ?

Les syndics de copropriété traînent souvent une mauvaise réputation. Les abus de la profession sont régulièrement dénoncés par les associations de consommateurs et les copropriétaires. La mauvaise gestion et le coût prohibitif sont les deux principaux griefs qui sont faits. Comme beaucoup de copropriétaires, vous hésitez à la changer, mais rassurez-vous, ce n’est pas si compliqué. Il suffit de respecter les délais et les procédures.

Quand le changer ?

La solution la plus simple consiste à ne pas renouveler le mandat du syndic lors de l’assemblée générale annuelle. La copropriété n’aura alors aucun motif à invoquer à condition d’attendre la fin du mandat. La révocation en cours de mandat est possible, mais risquée. Le syndic pourrait réclamer des dommages et intérêts pour rupture abusive de son contrat en l’absence de motifs grave ou sérieux (inactivité importante, négligence grave…).

Comment s’y préparer ?

            Avant toute chose, ceux qui militent pour le changement du syndic doivent s’assurer qu’ils sont majoritaires, car la désignation ou la révocation d’un syndic se fait à la majorité absolue de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Si un vote majoritaire ne se dégageait pas, le syndic pourrait décider de claquer la porte ; la copropriété serait alors contrainte de faire nommer un  administrateur provisoire par le tribunal de grande instance, ce qui entraînerait des coûts importants et un risque de guerre ouverte entre les deux camps de copropriétaires.

            Si une majorité se dessine clairement pour non-renouvellement du syndic, le conseil syndical (les représentants des copropriétaires) doit démarcher plusieurs cabinets susceptibles de prendre le relais afin d’obtenir une ou plusieurs propositions de contrats de gestion.

Quelles formalités respecter ?

            Le changement du syndic et le remplacement doivent figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Pour tenir compte des délais de convocation, il est conseillé d’envoyer cette demande au moins deux mois avant la tenue de l’assemblée générale par lettre recommandée avec accusé de réception, sans oublier d’y joindre le ou les contrats des cabinets sélectionnées. Autre précaution : éviter d’organiser la séance dans les bureaux du syndic, car une fois le renouvellement voté, les copropriétaires risquent de se retrouver dehors, priés de quitter les lieux.

Le passage de relais

            La loi Alur du 24 mars 2014 modifie certaines règles. Désormais, la mise en concurrence est obligatoire avant la désignation d’un nouveau syndic dans une copropriété dotée d’un conseil syndical.

En conséquence, le syndic en place doit respecter un préavis de 3 mois avant de démissionner, comme le veut la procédure. Par ailleurs, les tâches de gestion courante comprises dans le forfait de base du syndic ne seront plus listées.

Les prestations additionnelles pouvant donner lieu à honoraires supplémentaires seront prévues par décret. La nouvelle répartition s’appliquera à partir de mars 2015.

L’ancien syndic a un mois pour transmettre gratuitement à son successeur les documents de la copropriété et les fonds disponibles (le solde des fonds et l’état des comptes dans les deux mois). Si l’ancien syndic traîne les pieds, son successeur peut demander au tribunal de grande instance d’ordonner sous astreinte la restitution des pièces manquantes.

Avez-vous pensé au syndic bénévole ?

            Ils sont plus de 50 000 dans ce cas en France et le chiffre ne fait qu’augmenter. Très souvent, ce sont les petites copropriétés de moins de 30 lots qui optent pour un syndic bénévole pour faire des économies. Mais attention, la fonction est exigeante et demande de la disponibilité. Elle peut nécessiter une formation particulière pour se formaliser avec les appels d’offres, la comptabilité, la gestion des impayés. Responsable de la gestion de la copropriété, le syndic bénévole doit souscrire une assurance civile professionnelle (RCP). Il faut également une protection juridique qui peut permettre de payer les frais d’avocats occasionnés par un procès qui lui intenteraient des fournisseurs en cas d’impayés. Le syndic bénévole est élu par l’assemblée générale des copropriétaires. Il a un contrat d’une durée d’un  an renouvelable.

Arnaud FAUCON

BAREME DE L’IMPOT 2015

CE QUI CHANGE

La loi de finances 2015 a modifié le barème de l’impôt 2015 (sur les revenus 2014) avec notamment :
 l’augmentation des tranches d’imposition de 0,5 %,
 la suppression de la tranche à 5,5 %,
 l’abaissement du seuil de la tranche à 14 %, de 11 991 euros à 9 690 euros.

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Loi de finances pour 2015 : le point sur les principales nouveautés

Quel est le barème de l’impôt sur le revenu ?

Calculez en ligne votre impôt sur le revenu pour 2015

Pour en savoir plus

Impots.gouv.fr - Impôt sur le revenu

Ministère des Finances et des Comptes publics

SNCF : LE PRIX DES AMENDES AUGMENTE

A PARTIR DU 2 MARS 2015

Dans le cadre du renforcement de la lutte contre la fraude, la SNCF a décidé d’augmenter les montants de ses amendes à partir du lundi 2 mars 2015.

Si le voyageur signale spontanément son irrégularité au contrôleur

• pour les billets sans réservation obligatoire, il faudra payer :

7 euros + le prix du billet (trajets de moins de 150 km),

15 euros + le prix du billet (trajets de plus de 150 km).

• pour les billets avec réservation obligatoire, il faudra payer :

15 euros + le prix du billet.

Si le voyageur en situation irrégulière est identifié au cours d’un contrôle

• en cas de régularisation à bord et de paiement immédiat, il faudra régler :

50 euros (trajets de moins de 150 km),

50 euros + le prix du billet (trajets de plus de 150 km).

• en cas de non-régularisation à bord et d’établissement d’un procès-verbal, il faudra régler sous 2 mois :

jusqu’à 88 euros (trajets de moins de 150 km),

jusqu’à 88 euros + le prix du billet (trajets de plus de 150 km).

au-delà de 2 mois, le dossier est transmis au Trésor public et un paiement de 375 euros est exigé.

À noter : en cas de fraude, vous risquez également de devoir descendre du train si vous ne régularisez pas tout de suite votre situation.

Sur Service-public.fr

Cartes de transport

Pour en savoir plus

Évolutions des montants de régularisation pour absence de billet à partir du 2 mars 2015 [format pdf, 557,83 Ko]

Société nationale des chemins de fer français (SNCF)

SNCF se mobilise pour faire reculer la fraude - Dossier de presse [fomat pdf, 2,31 Mo]

Société nationale des chemins de fer français (SNCF)

Mais au-delà des termes de la loi,

n’attendez pas plus longtemps pour préserver votre vie

et celle de vos proches !

COPROPRIETE : LES TRAVAUX DANS LES PARTIES PRIVATIVES NE SONT PAS TOTALEMENT LIBRES

Des travaux dans les parties privatives, même ne nécessitant pas l’autorisation de la copropriété, impliquent parfois d’en informer le syndic. C’est le cas lorsqu’ils ont un impact sur la vie des autres copropriétaires, du fait de l’utilisation des parties communes pour les réaliser. C’est que vient de rappeler la Cour de cassation.

Un copropriétaire avait entrepris de rénover plusieurs pièces de son appartement, avec remplacement de cloisons et de planchers. La copropriété lui reprochait d’avoir entrepris des travaux créant un péril imminent pour l’immeuble sans en avoir informé le syndicat et de faire obstacle aux droits des autres copropriétaires sur les parties communes en encombrant abusivement celles-ci (installation d’un monte-charge pour descendre les gravats ou monter les matériaux) en violation des dispositions du règlement de copropriété. Elle avait obtenu de la justice la suspension des travaux.

La Cour de cassation a considéré que ces travaux avaient nécessairement un impact sur la vie des autres copropriétaires et que la mesure de suspension était justifiée, à raison du non-respect du règlement de copropriété.

Il convient de rappeler que si les copropriétaires sont libres de réaliser des travaux dans leurs parties privatives sans avoir à solliciter l’autorisation du syndicat des copropriétaires, ils doivent toutefois le faire dans les limites fixées par le règlement de copropriété et à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Sur Service-public.fr

Pour quels travaux doit-on solliciter l’autorisation de la copropriété ?

Pour en savoir plus

Cour de cassation, Chambre civile 3, 27 janvier 2015, pourvoi n° 13-23.853

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